Lastništvo stanovanja vključuje številne tekoče stroške (poleg plačil hipoteke), ki vplivajo na to, kako cenovno ugodna bo vaša izbira stanovanja na dolgi rok. In ko kupujete od doma, je zelo pomembno, da te stroške natančno razumete, da preprečite, da bi vas na cesti ujeli nepričakovano.

Eden najpomembnejših in pogosto dražečih primerov tega vprašanja so stroški prispevkov združenja lastnikov stanovanj, sicer znanih kot HOA. Če niste previdni in ne postavljate dovolj vprašanj o bodočem HOA, ko razmišljate o nakupu stanovanja, se boste morda nesramno prebudili, ko se iz leta v leto mesečne dajatve še naprej dvigujejo in naraščajo. ..dokler nekega dne niso vaši stanovanjski stroški močno presegli vaš mesečni proračun.

'Najbolj nujna stvar, ki jo mora nekdo, ki kupuje v skupnosti HOA, vedeti, je, ali se bo cena spremenila,' pravi Kevin Taylor, poslovodni partner podjetja za finančno svetovanje. InSight . „Naraščajoči stroški mesečnih stroškov HOA lahko vplivajo na kakovost življenja lastnika, medtem ko tam živijo, in na vrednost preprodaje nepremičnine, ko želijo zapustiti – tako pozitivno kot negativno.“

Društva lastnikov stanovanj lahko soseski zagotovo dodajo veliko vrednost, saj ohranjajo videz skupnosti in skrbijo za vsakodnevno vzdrževanje javnih prostorov in skupnih dobrin. Lahko pa povzročijo tudi velike finančne težave, če vam ni jasno, za kaj se prijavljate. Prej nakupu doma v skupnosti, ki jo upravlja HOA, si naredite uslugo in se prepričajte, da postavite naslednja vprašanja. (Vaš bančni račun se vam bo pozneje zahvalil.)

Povezani predmeti

Kaj je HOA?

Prve stvari, najprej. Za tiste, ki niso popolnoma seznanjeni, je združenje lastnikov stanovanj (HOA) organizacija, ki oblikuje ali uveljavlja pravila za nepremičnine in prebivalce, ki živijo v pododdelku, načrtovani skupnosti ali celo etažni stavbi. Kot Investopedia pojasnjuje : Tisti, ki kupijo nepremičnino v jurisdikciji HOA, samodejno postanejo člani in morajo plačati pristojbine ali pristojbine HOA.

Na splošno HOA vodi odbor, ki ga sestavljajo člani, ki so prebivalci skupnosti. Te člane upravnega odbora izvolijo njihovi solastniki. Vendar pa lahko v nekaterih primerih HOA skupnosti vodi zasebna organizacija tretje osebe.

Ni povsem nenavadno, da se HOA oglasijo na naslovnicah ali zavijejo v novice zaradi svojih preveč omejevalnih pravil in predpisov.

kako profesionalno zaviti darilo

Kakšne so pristojbine HOA?

Pristojbine HOA so pristojbine vsak lastnik stanovanja mora vsak mesec plačati društvu. Te pristojbine se močno razlikujejo glede na skupnost in geografsko lokacijo v državi in ​​lahko znašajo več sto dolarjev na mesec.

Pristojbine se pobirajo za plačilo vzdrževanja. Odvisno od zadevnega združenja lahko pristojbine preprosto plačajo za vzdrževanje in urejanje okolice v celotni skupnosti, v nekaterih primerih pa se denar lahko uporabi tudi za vzdrževanje vašega doma ali etažne lastnine.

Ali so pristojbine HOA davčno priznane?

Kolikor bi si želeli, pristojbine HOA na splošno niso davčno priznane. Vendar pa obstaja ena pomembna izjema od tega pravila.

kako odstraniti madeže s perila

„Pristojbine HOA so davčno priznane, če zadevno stanovanje uporabljate kot najemnino, saj so del vaših poslovnih stroškov, vendar na splošno niso odbitne za primarno prebivališče,“ pravi Martin Orefice, izvršni direktor Najem v lastne laboratorije , spletni vodnik po virih, zasnovan za pomoč potrošnikom pri iskanju najemnine za lastno stanovanje.

Povezani predmeti

Kdaj je HOA nazadnje zvišala svoje članarine in za koliko?

Preden naredite tisto, kar je za mnoge ljudi največji nakup v njihovem življenju, se boste želeli vprašati o rezultatih povečanja prispevkov HOA v bodoči skupnosti. To je enostavno eno najbolj temeljnih in najpomembnejših vprašanj v zvezi s HOA. Odgovor lahko dramatično vpliva na vaše mesečne stroške.

„To je morda rdeča zastava, če je HOA v zadnjih nekaj letih dosledno zviševal svoje obveznosti. To lahko pomeni, da bi se lahko podobno zgodilo tudi vam kot tamkajšnjemu prebivalcu in se boste lahko vsako leto soočili z višjimi prispevki,« pravi Andy Taylor, generalni direktor Kreditna Karma Dom . 'Po drugi strani, če je minilo že nekaj časa, odkar je HOA dvignil svoje obveznosti, to lahko pomeni, da bi lahko v bližnji prihodnosti zvišali dajatve.'

Morali bi razumeti razpored prispevkov, pa tudi jasen časovni okvir, kdaj naslednjič pričakujejo, da bodo prispevki ponovno zvišali, da vas kmalu po vselitvi ne bo ujela veliko višja mesečna stopnja.

Koliko ima HOA v rezervah? In kakšen je skupni cilj financiranja HOA za svoj rezervni račun?

Tudi to je morda eno najbolj pomembnih vprašanj, ki si jih lahko zastavite. Evo zakaj: Del mesečnih prispevkov HOA, ki jih boste plačali, se običajno usmeri v rezervni sklad združenja za kritje prihodnjih popravil, zamenjav ali nujnih projektov v skupnosti.

Brez ustrezne količine denarja v tem skladu HOA morda ne bo mogel pokriti takšnih prihodnjih potreb. In tukaj je ključna točka, pomanjkanje rezervnih sredstev ali delno ali neustrezno financiran rezervni račun ob nakupu novega doma je znak, da se bodo obveznosti HOA verjetno povečale. in obdrži naraščajoče dokler društvo ne doseže ciljev rezervnega financiranja.

'Vprašajte, koliko rezerv je trenutno financiranih kot odstotek celotnega proračuna HOA za popravila,' pojasnjuje Roger Cummings, Realov posrednik rekordov. 'To vprašanje pomaga razumeti finančno plačilno sposobnost HOA in kako dobro vzdržujejo in spremljajo svoj proračun.'

Če je odgovor manj kot 30 odstotkov, to ni dobra novica, pravi Cummings. Nekoliko boljši odgovor je trenutna rezervna sredstva nekje od 30 do 60 odstotkov ciljnega zneska združenja. Toda v idealnem primeru želite, da je odgovor, da je rezervni račun združenja financiran vsaj 60 odstotkov, če ne več.

'Vse manj kot 60 odstotkov bi lahko pomenilo kratkoročno posebno oceno ali zvišanje pristojbin, če je neizbežno veliko popravilo ali zamenjava v skupnosti,' pojasnjuje Cummings.

Številne HOA bodo občasno izvajale rezervne študije in te študije združenje obveščajo o ustreznem obsegu ali ravni rezervnih sredstev, ki bi jih morali imeti pri roki za kritje nepričakovanih nujnih primerov, različnih nadomestnih projektov ali izboljšav HOA, dodaja odvetnik Ben Gottlieb, soustanovitelj S sedežem v Arizoni MacQueen & Gottlieb .

Kakšna je filozofija HOA glede posebnih ocen v primerjavi z uporabo rezervnega sklada?

HOA pristopajo k financiranju velikih projektov in nadgradenj drugače, glede na njihovo velikost, zrelost in filozofijo, pravi Claire Hunsaker, izvršna direktorica spletnega mesta za osebne finance. Vprašaj Flossie.

kako do zdravih sijočih las

»Koliko se zanašajo na posebne ocene, ima lahko velik vpliv na vaše finance kot člana. Novejši HOA se lahko močno zanaša na posebne ocene za načrtovane izboljšave in nenačrtovana popravila, ker še vedno postopoma gradijo rezervni sklad iz pristojbin HOA,« pojasnjuje Hunsaker. 'Mogoče se zanašajo tudi na posebne ocene, če predvidevajo hitrejšo povprečno menjavo med enotami.'

V idealnem primeru bi želeli, da vam HOA pove, da ne načrtujejo izvajanja posebnih ocen in da se ne zanašajo na ta pristop k finančnim potrebam.

„Posebne ocene so dodatni stroški, ki jih ima lastnik stanovanja zunaj svojih običajnih mesečnih plačil. Odvisno od popravila ali nadomestnega artikla lahko ti znašajo od nekaj sto do deset tisoč dolarjev,« pojasnjuje Cummings iz Realija. 'Včasih lahko HOA ponudi posojilo ali plačila skozi čas, vendar če ni dobro financirano, bo to običajno enkratno plačilo iz žepa.'

Kakšno je povprečno letno povečanje prispevkov HOA?

Če tvegate, da boste izčrpali to vprašanje, boste želeli tudi vprašati, ali ima HOA evidenco o povečanju pristojbin HOA za določen znesek ali ali ima razpored načrtovanih povečanj, ki si ga lahko ogledate. Poznavanje tega vam bo omogočilo natančnejše načrtovanje povečanja vašega gospodinjskega proračuna in vam morda celo pomagalo ugotoviti, ali si lahko privoščite življenje v skupnosti.

'Dom je velika naložba, ne glede na to, kako dolgo nameravate ostati tam, zato je pomembno vedeti, koliko boste vsako leto dolgovali HOA,' pravi Bailey Carson, strokovnjak za dom pri Angiju. 'Zagotovo vedeti, da se bodo pristojbine za HOA vsako leto povečale za 3 odstotke, je zelo drugačno od nepričakovanega povečanja za 10 odstotkov.'

Če ima društvo v preteklosti znatne, nepričakovane skoke mesečnih prispevkov, je to lahko znak slabega upravljanja.

'Vedeti, kako pogosto in zakaj se pristojbine zvišujejo, je ključnega pomena za vas in cenovno dostopnost doma danes in naprej, vendar govori tudi o finančnem stanju HOA,' dodaja. Betsy Ronel , posrednik za nepremičnine Compass s sedežem v okrožju Westchester, NY. 'Zanimalo vas bo, ali se dajatve povečajo po določeni stopnji in kaj so povečanja namenjena obravnavanju? Ali se pristojbine dvignejo na projekt? In glasujemo o stvareh? Če ne, kdo sprejema finančne odločitve in ali so vključeni v HOA? Ali živijo v skupnosti ali so zunanja stranka?'

Kakšna je pristojbina HOA na kvadratni čevelj doma v vaši bodoči soseski v primerjavi s pristojbinami HOA v okoliških soseskah?

Postavljanje tega vprašanja je le osnovno primerjalno analizo, pravi Kevin Taylor iz InSighta.

'Rad bi vedel le, da so mesečni stroški mojih pristojbin za HOA, standardizirane na kvadraturo nepremičnine, v skladu z drugimi soseskami v mojem mestu in drugimi stavbami ali skupnostmi enake velikosti in podobnih tipov stavb,' pojasnjuje Taylor . 'Nihče ne želi preplačati in poznavanje pristojbin, deljenih s kvadraturo, je najboljši način za uskladitev in začetek primerjave stroškov HOA.'

Kaj natančno pokrivajo pristojbine za HOA?

Ko boste vedeli, kolikšen je znesek morebitnih dajatev HOA in kako pogosto se lahko povečajo, boste želeli razumeti, za kaj se denar uporablja za plačilo, da se boste lahko odločili, ali so stroški za vas res vredni.

Ali bodo na primer pristojbine HOA pokrile vzdrževanje skupnega bazena ali teniških igrišč? Če je tako, ali ste pripravljeni odšteti nekaj sto dolarjev na mesec za takšne dajatve, če nimate nobenega interesa za uporabo tovrstnih storitev? Če je odgovor ne, je vaš denar morda bolje porabiti drugje, na primer v skupnosti, ki nima pristojbin za HOA, kar bi vam omogočilo, da ta dodaten denar vsak mesec porabite za druge stvari.

'Če so stanovalcem na voljo skupni prostori, kot so bazeni, telovadnice, teniška igrišča ali parki, ugotovite, kakšna je odgovornost HOA za njihovo vzdrževanje,' pravi Carson iz Angija. »Ugotovite, ali so odgovorni za odstranjevanje snega, košnjo trave ali vzdrževanje pločnikov in cest po vsej skupnosti. Ko veste, kaj krijejo vaše obveznosti in koliko stanejo, se lahko dobro informirano odločite o tem, ali je nepremičnina prava finančna odločitev za vas in vašo družino.'

kako dolgo je brusnična omaka dobra

Koliko ljudi ima HOA zaposlenih za polni delovni čas?

To je vprašanje, ki ga potencialni lastniki stanovanj lahko spregledajo, ki se ne zavedajo njegovega pomena. Toda več operativnih stroškov ima HOA, več boste plačevali vsak mesec in leto.

'Običajno je več ljudi, ki jih imajo v osebju, višje so vaše obveznosti HOA,' pojasnjuje Andy Taylor iz Credit Karma Home. 'Število osebja je običajno odvisno od stvari, kot je število enot na posestvu ali udobja na posestvu, zlasti tistih, ki potrebujejo posebno pozornost, kot je bazen ali urejanje okolice.'

Ali obstajajo kakšne omejitve pri najemanju in če da, kakšne so?

Če ste do zdaj zastavili nekaj ali vsa že opisana vprašanja, bi morali dobro razumeti, kaj bodo verjetno vključevali vaši prihodnji stroški stanovanja. Toda obstaja še eno vprašanje, ki bi ga morda želeli vprašati: ali HOA omejuje vašo zmožnost oddajanja vašega doma. To je seveda pomembno, če se nameravate preseliti v prihodnosti, vendar ne želite prodati nepremičnine.

„Nekatere HOA imajo omejen odstotek enot, ki jih je mogoče najeti, medtem ko druge določijo obvezno obdobje zasedenosti, na primer eno leto, preden dovolijo pretvorbo v najem,“ pravi Cummings iz Realija. 'Očitno je, da manj kot je omejitev, tem bolje.'

Ali so kakšna pravila HOA neizvedljiva?

HOA so lahko včasih jezne in zahtevne za reševanje. Če imate določene težave z lokalnim HOA, je dobro, da opravite raziskavo, da ugotovite, ali je zadevna uredba dejansko izvršljiva ali ne.

Nekatera pravila HOA, na primer, so neizvedljiva – ne zaradi besedila pravila, temveč zato, ker so bila sprejeta ali uveljavljena napačno, pravi Orefice iz Rent to Own Labs.

„V številnih jurisdikcijah obstajajo tudi zakoni, ki urejajo, kaj lahko in česa ne more urediti HOA, zlasti ko gre za svobodo govora, diskriminacijo in razumno (če je za nekatere ljudi neugledno) uporabo vaše lastnine, vključno s postavljanjem satelitskih krožnikov ali vrvic za oblačila, « pravi Orefice.

Spodnja črta? Dobro je, da si vzamete čas in razumete, v kaj se spuščate, ko razmišljate o nakupu nepremičnine pri skupnosti, ki jo upravlja HOA.

koliko časa traja kuhanje sladkega krompirja

»Oglejte si svoj življenjski slog in se prepričajte, da je dovoljeno vse, kar želite dodati ali prinesti v svoj novi dom,« pravi Andy Taylor, generalni direktor Credit Karma Home. „Na primer, če imate zelen palec, ali smete saditi rože v sadilnik pred vašim oknom? Če ste gurman, ali lahko vzamete žar z odprtim ognjem? Če ste kadilec, ali je kajenje dovoljeno? Celo stvari, kot je barva barve vašega doma ali ali lahko obdržite to obsežno zbirko palčkov, bi lahko urejal HOA.'