Če ste na trgu za nov dom, verjetno že razumete pomen dobre kreditne ocene in dostojnega predplačila, da se kvalificirate za hipoteko in uspešno zaključite nakup. Ampak ali popolnoma razumete kako kritično ta dva dejavnika sta postala na hiperkonkurenčnem stanovanjskem trgu, na katerem smo trenutno, za katerega je značilno pomanjkanje stanovanj in rekordno nizke obrestne mere?

kakšna je razlika med moko za torte in navadno moko

Tukaj je posnetek trenutne realnosti po vsej državi: povprečno predplačilo v 11 najbolj konkurenčnih podzemnih železnicah v Združenih državah je 21 odstotkov glede na novo študijo LendingTree . Ponekod, kot je San Jose v Kaliforniji; Hartford, Connecticut, in Cleveland, Ohio, predplačila v višini 22 in 23 odstotkov so lokalno povprečje. Poleg tega ima osupljivih 73 odstotkov kupcev v teh konkurenčnih metrojih bonitetne ocene najmanj 720.

Z drugimi besedami, to ni vaš tipičen rodeo. Če želite uspešno pristati na dom svojih sanj (ali pristati na dom, pika), je najbolje, da imate svoje finance v vrhunski formi.

„Na današnjem razgretem trgu se znotraj njega dogajajo dražbene vojne ure hiše, ki gre na trg. Morebitni kupci se morajo zateči k kreativnim strategijam, da bi izstopali iz konkurence,« pravi Mark Washburn, nepremičninski posrednik z Neapelj Condo Boutique .

Washburnove pripombe si boste želeli imeti v mislih, zlasti če živite v treh metrojih the najbolj konkurenčni stanovanjski trgi, ki so po poročilu LendingTree (razvrščeni po vrstnem redu) San Jose, Kalifornija (povprečno predplačilo 23,67 odstotka; odstotek kupcev s kreditno oceno 720 ali več 84 odstotkov); San Francisco, Kalifornija, (povprečno predplačilo 21,43 odstotka; odstotek kupcev s kreditno oceno 720 ali več 81 odstotkov) in Raleigh, Severna Karolina. (povprečno polog 20,39 odstotka; odstotek kupcev z boniteto 720 ali več 70,48 odstotka).

Oglejmo si podrobneje, zakaj sta kreditna ocena in predplačilo tako izjemno pomembna na najbolj vročih lokacijah v državi in ​​kako jih spraviti v red, preden se lotite postopka nakupa stanovanja.

Povezani predmeti

Zakaj sta ta dva dejavnika tako pomembna

V bistvu je to: na hiperkonkurenčnem trgu so prodajalci lahko zelo izbirčni in izberejo ponudbo, ki jim najbolj ustreza, kar vključuje izbiro ponudbe, ki bi jih lahko naredila večina denarja in da so zelo prepričani, da se bodo uspešno zaprli brez kolcanja ali padca iz depozita.

'Na hiperkonkurenčnem trgu mora kupec narediti prav to ... tekmovati,' pravi Daren Herzberg, licencirani nepremičninski posrednik z newyorškim Babst + Herzbergom. 'Prodajalec ima pri izbiri kupca dva cilja: najvišjo ceno in najmanjše tveganje.'

Večina kupcev stanovanj pridobi predhodna odobritev za hipoteko posojilodajalca za financiranje večine nakupa nepremičnine. Kupoprodajna pogodba bo odvisna od tega, da bo kupec končno zagotovil to hipoteko, če bo prodajalec sprejel njihovo ponudbo. V primeru, da bodoči kupec za to hipoteko ne dobi odobritve, pa lahko odpove kupoprodajno pogodbo, prodajalca doma pa pusti na cedilu.

„Ko ima kupec stanovanja močno ali visoko predplačilo in pošteno kreditno oceno, daje domnevo, da lahko kupec udobno ravna s hipoteko, in če je njegova ponudba sprejeta, morda ne bo izpadel iz depozita,“ pravi Chantay Bridges iz EXP Realty s sedežem v Los Angelesu . 'Zadnje, kar si prodajalec želi, je, da začne s kupcem in kasneje odkrije, da se njihova predhodna odobritev nikoli ni spremenila v odobritev [in] ne morejo kupiti doma.'

Ryan McPartland, glavni in hipotekarni svetovalec pri Mortgage Acuity, pravi, da je v takšnem ozadju najbolj kritično predplačilo, zlasti depozit za vloženi denar.

'Splošni miselni proces je, da več denarja kot ste pripravljeni dati, več kože imate v igri, močnejši kupec postanete,' pravi McPartland. „Večja predplačila običajno kažejo na bolj kvalificirane in resne kupce. Sposobnost prihranka velike vsote denarja zelo govori o finančni moči in odgovornosti kupcev. Jasno je, da to ni vedno tako, vendar v večini primerov je.'

Ta način razmišljanja je še posebej resničen, ko gre za varščino, ki je depozit, ki ga potencialni kupec položi, preden zapre hišo, da pokaže, da resno razmišlja o nakupu.

„Če kupec ne izpolni svojih pogodbenih zahtev glede zavarovanja hipotekarne obveznosti v dogovorjenem časovnem okviru, lahko prodajalec obdrži kupčevo položnico. Večji kot je denarni depozit, bolj je ogrožen kupec in manj ogrožen je prodajalec. Manjše kot je tveganje za prodajalca, privlačnejša je ponudba,« dodaja McPartland.

Vse to torej pojasnjuje, zakaj so vloge prevzele velik pomen. Kaj pa bonitetni rezultati, vprašate? Obstaja veliko razlogov, zakaj je bonitetna ocena pomembna, toda tukaj je ena posebej pomembna ugotovitev.

Dobre kreditne sposobnosti pomenijo več posojilnih produktov, med katerimi lahko izbirajo kupci stanovanj, pravi Mark Meyerdirk, glavni posrednik pri Wahsingtonu, DC. Urban Brokers . In ko imajo prodajalci stanovanj na izbiro nešteto ponudb, bodo njihovi zastopniki pogosto dali prednost glede na finančno moč potencialnega kupca, pri čemer bodo upoštevali kupčevo financiranje tip .

'Če damo denarne ponudbe na stran, imajo kupci, ki uporabljajo konvencionalno financiranje, prednost pred posojili FHA ali VA,' pravi Meyerdirk. 'Torej ima kupec, ki ima sposobnost 'konvencionalnega', boljše možnosti za uspeh, ko tekmuje z drugimi kupci.'

Načini, kako se ločiti od konkurence

Glede na to realnost obstaja več načinov za izboljšanje možnosti za uspeh kot kupec stanovanja, vključno z očitnim: izboljšajte svojo kreditno oceno in povečajte predplačilo.

„Trenutno je veliko posojilojemalcev z dobro kreditno sposobnostjo. Zaradi tega je postalo toliko bolj pomembno izstopati kot posojilojemalec ter vzdrževati odlične kredite in odlično bilanco,« pravi Adem Selita, izvršni direktor in soustanovitelj Družba za odpis dolgov .

Nekateri najboljši načini za izboljšanje in vzdrževanje vaše kreditne ocene vključujejo znižanje stanja na vaših različnih kreditnih karticah in posojilih, ne zamude pri plačilih in čim nižje razmerje med celotnim dolgom in dohodkom (DTI).

Poskrbite, da bo vaš DTI čim nižji. Najlažje to storite tako, da odplačate manjša posojila in obveznosti, ki lahko negativno vplivajo na vaše mesečne stroške in s tem na vaš DTI,« pojasnjuje Selita. „Računi, ki bodo najverjetneje krivec v tem scenariju, so računi kreditnih kartic, osebna posojila, študentska posojila in avtomobilska posojila. Če imate katerega od teh vrst računov in so razmeroma blizu izplačila, vzemite nekaj dodatnega denarja, da jih v celoti izplačate. To bo znižalo vaš DTI in kot dodatno ugodnost povečalo vašo kreditno oceno.'

Naredite gotovinsko ponudbo

Če so vaša sredstva neomejena (kar očitno ne velja za vse), lahko razmislite tudi o ponudbi z gotovino, ki je očitno postala veliko bolj običajna. Ponudba z gotovino je točno to, kot se sliši – ponudba z gotovino, kar pomeni, da bo kupec stanovanja kupil nepremičnino, ne da bi mu bilo treba zagotoviti hipotekarno posojilo ali kakšno drugo obliko financiranja.

'Ni presenetljivo, da so te ponudbe bolj privlačne za prodajalca, saj je tveganje, da bi financiranje bodočega kupca propadlo, odpravljeno, kar ima za posledico hitrejši čas zapiranja,' pravi Washburn iz Naples Condo Boutique. „Zdi se, da so vse denarne ponudbe trenutno na najvišji ravni, zlasti na trgih drugih domov, kot je Neapelj na Floridi. Številni naši kupci so dosegli znatne dobičke v svojih finančnih portfeljih in te dobičke preusmerjajo na nepremičnine.'

Sredi trenutnih tržnih razmer imajo kupci v gotovini pomembno prednost pred tradicionalnim kupcem, ki želi financirati nakup doma, pravi Washburn.

Pri pripravi ponudbe vključite dokazilo o sredstvih

Precej cenejši način, da povečate konkurenčnost vaše ponudbe za dom, je predložiti dokazilo o sredstvih pri licitiranju za hišo, pravi Meyerdirk iz Urban Brokers. To v bistvu pomeni predložitev dokumentacije o vaših finančnih sredstvih, ki jih je mogoče uporabiti za ugotavljanje vaše finančne moči pri prodajalcu in jim zagotoviti, da posel verjetno ne bo propadel.

„Kupci lahko povečajo svojo finančno moč tako, da predložijo dokazila o sredstvih,“ pojasnjuje Meyerdirk. 'Kupci, ki to storijo, morajo obvezno vključiti račune za upokojitev (ob predpostavki, da imajo možnost, da se zadolžijo proti njim) skupaj z vsemi sredstvi na tekočem in varčevalnem računu, do katerih imajo dostop.'

Opustitev nepredvidenih stroškov

Zadnji način, da naredite svojo ponudbo še bolj privlačno za prodajalca, je, da se odrečete večini nepredvidenih stroškov. To je še en nasvet, ki ga Washburn ponuja svojim bodočim kupcem stanovanj.

'Edini način za konkurenco je, da je v ponudbi čim manj nepredvidenih dogodkov,' pojasnjuje. „Nepredviden pogoj je pogoj, ki mora biti izpolnjen, preden bo kupec nadaljeval. Na primer, kupčeva ponudba je lahko odvisna od tega, ali kupec proda svojo hišo, ali od ocene vrednosti prodajalčeve hiše ali od pozitivnega pregleda nepremičnine.“

Na splošno Washburn svojim strankam pove, naj se nikoli ne odpovejo izrednim inšpekcijskim pregledom, in to iz dobrih razlogov. To lahko privede do neprijetnih presenečenj za kupca v obliki bistvenih popravil, ki jih bo morda treba opraviti v nadaljevanju, če ima dom strukturne težave. Toda kot kupec lahko razmislite o odpovedi drugim manj kritičnim nepredvidenim situacijam.

„Današnji trg pomeni, da se morajo kupci stanovanj izjemno potruditi, da bi kupili dom – čeprav vam lahko opustitev vsaj enega običajnega nepredvidenega primera pomaga izstopati, bodite previdni, preden nadaljujete z nekaterimi od teh pomembnih zaščit,“ pravi Washburn.