Ni skrivnost, da je bilo leto 2021 vroče leto za nepremičninski trg. Hiše se prodajajo po rekordnih cenah, pogosto potekajo licitacijske vojne zaradi omejenega razpoložljivega inventarja in ni nenavadno, da kupci nakupe stanovanj plačajo v celoti v gotovini.
Čeprav se zdi, da se trg nekoliko normalizira, ko bo na voljo več vpisov, bo leto 2022 pripravljeno imeti nekaj edinstvenih težav in izzivov, ko gre za prodajo nepremičnin. V prihodnjem letu bosta na trg verjetno vplivala predvsem dva dejavnika:
- Novembrska odločitev ameriške centralne banke Federal Reserve, da zmanjša svoja prizadevanja za gospodarske spodbude iz obdobja pandemije.
- Tuje naložbe se vračajo na ameriški nepremičninski trg, ko se odprejo ameriške meje.
Tukaj je podrobnejši pogled na to, kako bodo ti dejavniki vplivali na nepremičnine v prihodnjih 12 mesecih in na vašo sposobnost nakupa ali prodaje doma.
Federalne zveze napovedujejo konec spodbujevalnih ukrepov iz obdobja pandemije
V začetku novembra je Federal Reserve je objavil načrtuje, da bo zmanjšal svoj program odkupa obveznic v vrednosti 120 milijard dolarjev in začel opuščati svoja zgodovinska prizadevanja za stabilizacijo ameriškega gospodarstva med vožnjo po covidu-19. Odločitev je posledica velikega gospodarskega okrevanja, ki ga je država doživela v zadnjih mesecih. Ko se zvezni spodbujevalni ukrepi končajo, bo centralna banka do januarja vsak mesec zmanjšala nakupe obveznic za 15 milijard dolarjev.
'Odločitev ameriške centralne banke, da zmanjša nakupe sredstev, predstavlja poskus normalizacije denarne politike, ki je prešla v krizni način, ko je pandemija zaostrila nadzor nad ameriško gospodarstvom,' pravi Mark Hamrick, višji ekonomski analitik in vodja Washingtonskega urada za Bankrate.
To je vse lepo in prav, ampak kaj to pomeni za vas, kupca stanovanja ali prodajalca? Konec nakupov sredstev mnogi strokovnjaki iz panoge obravnavajo kot predhodnico naraščajočih obrestnih mer. In višje hipotekarne stopnje pomenijo, da postane nakup stanovanja za mnoge Američane manj dostopen.
„Zmanjšanje Fed-a pomeni, da bo odkupljenih manj hipotekarnih obveznic in zakladnih dolgov. Posledično se bodo hipotekarne obrestne mere dvignile,« pojasnjuje Edward Mermelstein, nepremičninski svetovalec in ustanovitelj One and Only Holdings, butičnega svetovalnega podjetja, ki skrbi za vlagatelje. „Ko se hipotekarne obrestne mere dvigujejo, postanejo domovi dražji za prenašanje, če financirate nakup. '
V letu 2022 se bodo hipotekarne obrestne mere verjetno zvišale od 0,25 do 0,5 odstotka, kar bi lahko pomenilo veliko razliko za nekatere potencialne kupce stanovanj.
»Trenutno so hipotekarne obrestne mere med 2,5 odstotka in 3 odstotke, tako da bi povečanje za 0,25 odstotka povečalo vaše mesečne stroške za 20 odstotkov, kar je precej. Zato je vedno najbolje kupiti zdaj, namesto čez šest mesecev,« nadaljuje Mermelstein.
Povečanje obrestnih mer bo verjetno najbolj vplivalo na spodnji del trga, kjer lahko pol točke pomeni razliko med cenovno dostopnostjo in nedostopnostjo, pravi Frederick Warburg Peters, izvršni direktor Nepremičnina Warburg .
najboljše barve za temne prostore
'Na višjih koncih trga bodo zvišane obrestne mere verjetno zavirale zvišanje cen, vendar verjetno ne bodo bistveno vplivale na obseg,' pravi Warburg Peters.
Omeniti velja tudi, da napovedano zvišanje cen ni ravno idealno v času, ko so bile cene stanovanj že do neba visoke. Po navedbah poročilo Redfin, objavljeno novembra (ki je zajemalo štiritedensko obdobje, ki se je končalo 14. novembra), so se povprečne prodajne cene stanovanj do prejšnjega meseca povečale za 13 odstotkov na 357.881 $. V primerjavi z enakim obdobjem leta 2019 so se zvišale za 30 odstotkov. Poleg tega so se izklicne cene novouvrščenih stanovanj za obdobje, zajeto v poročilu, zvišale za 13 odstotkov v primerjavi z enakim obdobjem pred letom dni in za 27 odstotkov v primerjavi z letom 2019, na mediano od 354.725 $.
'Višje obrestne mere bodo škodile ravno toliko bolj, saj so se cene nepremičnin v zadnjem letu povzpele za 20 odstotkov ali več,' pravi Melissa Cohn, regionalna podpredsednica in izvršna hipotekarna bankirka za Hipoteka William Raveis . »Kombinacija bo težka na nepremičninskem trgu. Ljudje bodo še vedno lahko kupovali, vendar si bodo lahko privoščili manj prostora.'
Donosnost tujih naložb v letu 2022
Ker so bile državne meje med večino pandemije večinoma zaprte, je bil stanovanjski trg v bistvu zaščiten pred še večjim dvigom nakupnih cen, ki bi ga lahko povzročili tuji vlagatelji, ki so se ukvarjali s trgom. Ta realnost naj bi se hitro premaknila v nasprotno smer, ko se bodo ameriške meje ponovno odprle.
Tuji vlagatelji skoraj dve leti čakajo na vrnitev na ameriške trge, pravijo strokovnjaki. Ko se dodajajo leti in se ozka grla za tuje vizume umirjajo, se bo denar iz tujine pospešil v ameriške nepremičnine. To je razvoj, ki bo koristil nekaterim, ne pa vsem.
POVEZANO: 4 koraki, ki jih morate narediti, če želite naslednje leto kupiti hišo
„Večji trgi, kot so New York, Miami in Los Angeles, bi morali imeti koristi od vračanja tujih vlagateljev. Natančneje, prodajalci v teh mestih imajo največ koristi, saj z vstopom tujih vlagateljev na trge cene naraščajo,« dodaja Mermelstein.
Če ste bodoči kupec, pa ta zagon morda ni idealen, še posebej v kombinaciji z višjimi obrestnimi merami na obzorju.
'Med zviševanjem hipotekarne obrestne mere in donosom tujih vlagateljev se bodo stroški stanovanj zagotovo podražili,' pravi Mermelstein.
Kljub temu vsi nepremičninski strokovnjaki niso prepričani, da so pred nami tako pomembne spremembe, vsaj ne glede tujih vlagateljev, ki bodo preplavili trg leta 2022 – še posebej zdaj, ko nov sev koronavirusa grozi vrnitvi v normalno stanje.
'S pojavom okužbe s covidom Omicron menim, da je veliko stav v zraku, če ne že odpadlo,' pravi Ellen Sykes, posrednica za Warburg Realty. 'Malo verjetno je, da bi večina ljudi pričakovala nove valove možnih karanten, zaustavitev in vpliva na potovanja. Posledično ne vidim tako velikega priliva tujih vlagateljev, kot smo ga pričakovali v New Yorku in drugod po državi. Vedno bodo prihajali in odhajali večji konzorciji in veliki igralci, vendar se bodo posamezni vlagatelji nekaj časa skrivali. Na tej točki je preprosto pretežko.'
Jedi s seboj za kupce stanovanj
Strokovnjaki pri Odprta vrata še naprej napovedujejo, da bo v sezoni nakupov stanovanj spomladi 2022 po ZDA veliko povpraševanja kljub morebitnim spremembam na trgu. Tudi ob povišanih obrestnih merah in možnosti večje nakupne konkurence tujih vlagateljev bo tako za kupce kot prodajalce še vedno veliko možnosti, trg pa se bo še naprej hitro premikal.
POVEZANO: Vlaganje v nepremičnine je lahko vaš ključ do finančne svobode
»Čeprav ne vemo, kakšne bodo obrestne mere, strankam vedno priporočamo, da dobro razumejo svoje finance, da lahko določijo svoje individualne potrebe,« pravi Nadia Aziz, generalna direktorica Opendoorja za hipoteke. „Raziskanje možnosti je pomembno, da bi našli najboljši finančni produkt, ki ustreza vašim potrebam. Na voljo je veliko različnih hipotekarnih produktov, vključno z možnostmi nizkega predplačila, ki lahko kupcem stanovanj pomagajo doseči sanje o lastništvu stanovanja.'
