Nepoučenim se hipoteke morda zdijo najbolj zapletena ovira v njihovi finančni prihodnosti. Konvencionalna in nekonvencionalna posojila? Zasebno hipotekarno zavarovanje? Tridesetletne hipoteke? Obstaja dovolj terminologije, da prestraši tudi najbolj dobro financiranega kupca, ki je prvič kupil stanovanje. Na srečo se je vsega tega jezika, povezanega s hipoteko, mogoče naučiti z malo truda.

Če želite kupiti hišo, boste morali ugotoviti vso to hipotekarno mumbo jumbo in nič boljšega časa od sedanjosti, ko so hipotekarne obrestne mere rekordno nizke. Preberite si pet stvari, ki jih morate ugotoviti, preden začnete iskati dom, in določili boste, kdaj bo čas, da se začnete pogovarjati s hipotekarnimi posojilodajalci.

Samo zapomnite si: če se vam vse skupaj zdi pretirano, vam lahko finančni načrtovalec (ali prijatelj ali družinski član), ki dobro razume denar, pomaga voditi skozi proces. Nakup doma je maraton, ne šprint, in ni vam treba, da ga naredite sami.

Povezani predmeti

eno Ugotovite, koliko hipoteke si lahko privoščite

Razen če imate nekje skrito skrito zalogo denarja – dovolj, da porabite nekaj sto tisoč dolarjev za svoj sanjski dom –, boste morali izposoditi denar za nakup hiše. Velikost hipoteke, za katero se lahko kvalificirate, bo nato določila, katere nepremičnine spadajo v vaš cenovni razpon. Preden začnete resno iskati hiše, morate ugotoviti, koliko hipoteke - in s tem, koliko hiše - si lahko privoščite.

»Vaš dohodek narekuje zmogljivost vašega posojila,« pravi Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, svetovalec za upravljanje premoženja pri Northwestern Mutual.

Ko poskušate izpolniti pogoje za posojilo, boste morali predložiti dokazilo o dohodku. Posojilodajalci bodo preverili tudi vaša kreditna poročila, da bi ugotovili, katere druge oblike dolga – študentska posojila, osebna posojila, avtomobilska posojila itd. – imate. Te podatke bodo uporabili za izračun vašega razmerja med dolgom in dohodkom: znesek denarja, ki ga dolgujete, glede na vaš dohodek. Posojilodajalci želijo zagotoviti, da bodo vaša mesečna plačila dolga, vključno z vašimi predlaganimi plačili hipoteke, dostopna glede na vaš dohodek.

'Večina posojil zahteva 43-odstotno razmerje med dolgom in dohodkom,' pravi Michele Hammond, svetovalec za stanovanjska posojila pri Chase Private Client. Na primer, če stranka zasluži 120.000 $ na leto, je to enako 10.000 $ na mesec v bruto zaslužku. Zato lahko stranka s tem scenarijem običajno porabi do 4.300 $ na mesec za vse stroške, ki so prikazani v kreditnem poročilu – ne samo za stanovanje.

Z drugimi besedami, vaš dohodek mora biti dovolj visok, da si lahko zlahka privoščite plačila hipoteke poleg vseh drugih plačil posojila. Če želite izračunati, koliko hipoteke si lahko privoščite, delite svojo letno plačo ali dohodek gospodinjstva z 12. To število pomnožite z 0,43. Če imate druge dolgove, odštejte ta mesečna plačila od števila. Ta končni znesek je največje mesečno hipotekarno plačilo, ki si ga lahko privoščite. Za podrobnejšo razčlenitev tega, koliko hipoteke si lahko privoščite, so na voljo številni brezplačni spletni hipotekarni kalkulatorji; NerdWallet ima odlično.

Ni pa dobra ideja zaprositi za največje možno posojilo. 'Dobro pravilo je, da se vprašate: 'Koliko naj si izposodim?' namesto 'Koliko bi si lahko izposodila?' pravi Kathy Cummings, podpredsednica za rešitve za lastništvo stanovanj in cenovno ugodne stanovanjske programe pri Bank of America. 'Ta pristop se osredotoča na znesek, ki udobno ustreza vašemu proračunu.'

Hammond pravi, da obstaja več drugih dejavnikov, vključno s kreditno oceno in velikostjo predplačila, ki lahko določijo, koliko hipoteke si lahko privoščite, vendar je dohodek koristno izhodišče, saj je sposobnost odplačevanja posojila ključna.

Ko izračunavate svoje hipotekarne možnosti, ne bodite pozorni le na to mesečno plačilo. Morebitni kupci stanovanj morajo razumeti, da mesečno plačilo ne kaže celotne slike, pravi Nancy DeRusso, višja podpredsednik in vodja coachinga pri Ayco, podjetje Goldman Sachs, ki ponuja programe finančnega svetovanja, ki jih sponzorira podjetje

DeRusso pravi, da se ljudje ponavadi osredotočajo na to velikost mesečnega plačila, vendar je to še več, vključno s stroški zapiranja, cenitvami in pristojbinami za pregled doma, komunalnimi storitvami, popravili in še več. Nekateri od teh stroškov bodo vnaprej plačani ob nakupu, drugi pa bodo povečali mesečne stroške lastništva vašega doma. Da bi dobili občutek, kakšni bodo ti stroški, DeRusso priporoča, da se s svojim posojilodajalcem ali nepremičninskim posrednikom pogovorite o vnaprejšnjih stroških in, ko najdete svoj sanjski dom, s trenutnim lastnikom stanovanja o mesečnih ali letnih stroških, s katerimi se soočajo.

dve Preverite svoj kredit

Poleg pregleda vašega dohodka bodo posojilodajalci pogledali vašo kreditno oceno in kreditna poročila. Višje kreditne ocene naredijo posojilojemalce privlačnejše za posojilodajalce in vam lahko pomagajo pri nižji obrestni meri, vendar bodo posojilodajalci prilagodili svoja pričakovanja glede kreditnih rezultatov glede na gospodarsko okolje, pravi Williams. Če so časi težki in mnogi ljudje ne morejo plačevati, lahko posojilodajalci poostrijo svoje omejitve in so manj pripravljeni posojati denar tistim z nižjimi rezultati; lahko bolj svobodno odobrijo ljudi z nižjimi kreditnimi ocenami, če so pogoji dobri.

Če upate, da boste v bližnji prihodnosti kupili dom in boste za plačilo potrebovali hipoteko, začnite delati zdaj, da zmanjšate svoj dolg in stopnjo izkoriščenosti kredita – koliko svojega razpoložljivega kredita porabite v določenem mesecu – za povečanje vašo kreditno oceno.

3 Raziskave vrste posojil

»Mnogi ljudje morda ne vedo, da obstaja več vrst hipotek,« pravi Lauren Wybar, CFP, višji finančni svetovalec pri Vanguard Personal Advisor Services. 'Potencialni kupec stanovanj mora razumeti različne vrste posojil, ki so na voljo, kako se lahko kvalificirajo, in morebitne koristi, ki jih ponujajo.'

Ko začutite znesek hipoteke, ki si jo lahko privoščite, začnite raziskovati vrste hipotek, ki so vam na voljo. 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero je najpogostejša hipoteka v ZDA, vendar imate veliko več možnosti, če vas zanima.

Konvencionalna posojila v primerjavi z nekonvencionalnimi posojili

kako očistiti prozorno zaveso za prho

„Konvencionalno hipoteko ponuja zasebni posojilodajalec, medtem ko so nekonvencionalne hipoteke, kot je FHA [Zvezna stanovanjska uprava] ali VA [Veteran Affairs], vladna posojila za določene kvalificirane kupce,« pravi Wybar.

Običajna posojila so odprta širši populaciji, ponujajo pa jih zasebni posojilodajalci in imajo standardno predplačilo in pogoje, ki jih večina ljudi povezuje s hipotekami. Nekonvencionalne hipoteke so podprte z vladnimi programi, kot je FHA ali Department of Veteran Affairs, da bi nekaterim skupinam naredili lastništvo stanovanj bolj dostopno.

'Vstopne ovire so veliko nižje,' pravi Williams o posojilih FHA, ki so običajno na voljo ljudem z nižjimi kreditnimi ocenami. Nekonvencionalna posojila tudi ne zahtevajo vedno 20-odstotnega predplačila, zaradi česar je nakup stanovanja za mnoge ljudi veliko bolj izvedljiv. Tudi nekonvencionalna posojila imajo pogosto nižje obrestne mere. Niso pa brez svojih slabosti, in sicer potrebe po plačilu hipotekarnega zavarovanja - več o tem spodaj.

Hipoteke s fiksno obrestno mero v primerjavi s hipotekami s spremenljivo obrestno mero

Pri hipoteki s fiksno obrestno mero se obrestna mera za posojilo določi ob najemu posojila in ostane enaka ves čas trajanja posojila. (Svojo hipotekarno obrestno mero lahko spremenite z refinanciranjem, vendar bo prvotno posojilo ostalo enako.) Hipoteke s spremenljivo obrestno mero (imenovane tudi hipoteke z nastavljivo obrestno mero ali ARM ), po drugi strani pa imajo obrestne mere, ki jih je mogoče prilagoditi v času trajanja posojila po uvodnem obdobju.

Hipoteke s spremenljivo obrestno mero običajno prihajajo z nižjo obrestno mero in nižjim mesečnim plačilom na začetku posojila, pravi Hammond, vendar so znane tudi po tem, da pristanejo posojilojemalci v velikih težavah: oblika hipotek s prilagodljivo obrestno mero je pripomogla k zamudi posojila. - stanovanjska kriza 2000-ih. Po določenem časovnem obdobju se lahko obrestne mere hipotek s spremenljivo obrestno mero premaknejo, dvignejo ali padejo v skladu z večjimi gospodarskimi silami. Če se obrestna mera zniža, posojilojemalci prihranijo denar, če pa se obrestna mera dvigne, se lahko posojilojemalci soočijo z večjimi (morda nedosegljivimi) mesečnimi plačili. Obrestne mere za hipotekarne kredite s spremenljivo obrestno mero se premikajo po določenem urniku, ki je lahko letni ali mesečni, vendar je nepredvidljivo, ali rastejo ali padajo.

Hipoteke s spremenljivo ali prilagodljivo obrestno mero se lahko uporabijo v korist posojilojemalca, vendar mora vsakdo, ki želi najeti eno od teh posojil, biti prepričan, da razume možne posledice. Vendar pa lahko te hipoteke pomagajo posojilojemalcem prihraniti denar.

„Stranke, ki se odločijo za hipotekarne kredite s spremenljivo obrestno mero, bi morale v celoti razumeti vsa tveganja, povezana z ostankom v posojilu, ko je uvodno obdobje končano in obrestna mera postane nastavljiva,“ pravi Hammond. 'Hipoteke z variabilno obrestno mero so običajno možnost za stranke, ki se nameravajo preseliti v določenem časovnem okviru, ali tiste, ki imajo možnost v celoti odplačati hipoteko v kratkem času.'

Hipoteke s fiksno obrestno mero so zagotovo bolj dosledne, a če jih vzamejo, ko so obrestne mere visoke in se obrestne mere pozneje znižajo, bi morali posojilojemalci refinancirati – včasih drag postopek –, da bi izkoristili te nižje obrestne mere. Če pa lahko vzamete hipoteko, ko so obrestne mere nizke, kot so med gospodarsko krizo COVID-19, boste morda pripravljeni do konca trajanja svojega posojila.

10-letne, 15-letne, 20-letne in 30-letne hipoteke

Čeprav se najpogosteje govori o 30-letnih hipotekah, lahko hipoteko dobite za več različnih časovnih korakov. Število let določa, koliko časa imate za odplačilo hipoteke: priljubljena 30-letna hipoteka daje ljudem 30 let za odplačilo stroškov stanovanjskega posojila, plus obresti. Po drugi strani 10-letna hipoteka daje ljudem le 10 let, da plačajo celoten strošek hipotekarnega posojila z obrestmi - vendar so po samo desetletju brez dolgov.

Vsak prirast ima svoje prednosti in način določanja obrestnih mer, vendar na splošno prihranite denar s krajšimi posojili. Vaša mesečna plačila bodo s 15-letnim posojilom veliko večja, vendar boste na dolgi rok plačevali manj, ker plačate manj obresti – in nehate plačevati vse skupaj po 15 letih, ko je posojilo odplačano in lastite svoj dom v celoti. Tudi krajša posojila imajo običajno nižje obrestne mere, saj posojilodajalci vidijo krajše posojilne pogoje kot manj tvegane naložbe kot daljša in lastnikom omogočajo hitrejše pridobivanje lastniškega kapitala.

Vse je smiselno, če se spomnite, da so obresti strošek izposoje denarja: ko si izposodite denar za več časa, boste morali za ta čas doplačati. Ko si od nekoga izposodiš denar in ga ni treba v celoti odplačati 30 let, moraš plačati za razkošje časa – in to dodatno plačilo je v obliki obresti.

Preden se lotite varčevanja z 10- ali 15-letno hipoteko, ne pozabite, da imajo ta posojila večja mesečna plačila. Daljša posojila imajo nižja plačila, kar ljudem omogoča nakup večjih, lepših ali bolje pozicioniranih stanovanj, za katere imajo več časa za plačilo. Denar lahko privarčujejo tudi za druge namene – izobraževanje, upokojitev itd. – ali ga vlagajo, medtem ko še vedno odplačujejo svoj dolg. Pri krajših posojilih tvegate, da boste prejeli tako visoko mesečno plačilo, da ne boste mogli prihraniti denarja.

Čeprav je hipoteko vedno mogoče odplačati predčasno, je pomembno razmisliti, kateri rok posojila je najboljši za vaše dolgoročne finančne načrte.

božična darila za 40-letno žensko

4 Ugotovite svoje predplačilo

Predplačilo je začetni znesek denarja, ki ga plačate za svoj dom. Plačevanje hiše ni vse s hipoteko: za nakup nepremičnine morate odložiti tudi nekaj denarja vnaprej. Tradicionalno posojilodajalci zahtevajo 20 odstotkov skupnih stroškov stanovanja: če iščete dom v vrednosti 200.000 $, to pomeni, da potrebujete vsaj 40.000 $ za predplačilo, plus vse povezane stroške zapiranja in vnaprejšnje provizije iz postopka nakupa.

Prihranite dovolj denarja za to predplačilo je pogosta ovira za lastništvo stanovanja: tudi če imajo ljudje dovolj dohodka, da si lahko privoščijo mesečna plačila hipoteke, lahko prihranek toliko denarja traja leta. Na srečo obstajajo posojila, ki ne zahtevajo 20-odstotnega predplačila. Nekonvencionalna posojila, kot so posojila FHA ali VA, sprejemajo nižja predplačila na podlagi različnih dejavnikov, vključno z dohodkom. Na večini področij obstajajo tudi zasebni in vladni programi, ki lahko pomagajo pri predplačilih, stroških zapiranja in dostopnosti, da postane lastništvo doma bolj dostopno, pravi Cummings.

Nižja pologa se slišijo odlično, vendar običajno vodijo do višjih mesečnih plačil. Nazaj k tistemu domu za 200.000 $: Če plačate 40.000 $ polog, dolgujete samo 160.000 $ plus obresti. Če plačate manjši polog, boste v istem času dolgovali več denarja za hipoteko, zato bodo vaša mesečna plačila večja. (Obstaja tudi možnost, da boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje ali hipotekarno zavarovanje, ki je razloženo spodaj.) Več ko odložite, manj dolgujete: morali boste odplačati manjše posojilo. Nižje predplačilo se morda sliši kot sladek posel, vendar preden se odločite zanj, razmislite, kako bo to vplivalo na vaša mesečna plačila.

Če želite kupiti dom, raziščite, kakšno predplačilo bi morda potrebovali, in začnite varčevati. Tudi če lahko za predplačilo plačate manj kot 20 odstotkov, vam dodatni denar na banki ne bo škodoval.

5 Preberite o zasebnem hipotekarnem zavarovanju (PMI) in hipotekarnem zavarovanju

Zasebno hipotekarno zavarovanje in hipotekarno zavarovanje sta dodani proviziji k vašemu mesečnemu plačilu hipoteke. Običajno so potrebni, ko kupec stanovanja plača predplačilo v višini manj kot 20 odstotkov nakupne cene stanovanja in ščitijo posojilodajalca, ne lastnika stanovanja, v primeru, da lastnik stanovanja ne more več plačevati svojega hipotekarnega posojila.

Če bodoči kupec stanovanja ne more najti denarja za 20-odstotno predplačilo, ga posojilodajalci morda vidijo kot tveganega posojilojemalca. Hipotekarno posojilo lahko še vedno odobrijo, vendar bo v mnogih primerih zahtevalo, da posojilojemalec plača premijo hipotekarnega zavarovanja. Zasebno hipotekarno zavarovanje je povezano s konvencionalnimi posojili, pri čemer se obrestne mere razlikujejo glede na znesek predplačila in kreditno oceno. Po Hammondovih besedah ​​je to običajno dodaten letni strošek med 0,3 in 1,5 odstotka vaše hipoteke, čeprav se lahko razlikuje.

Večina nekonvencionalnih posojil – zlasti posojil FHA – zahteva hipotekarno zavarovanje. Medtem ko se pogoji in obrestne mere razlikujejo glede na to, ali imate posojilo FHA ali USDA, hipotekarno zavarovanje poveča znesek vašega posojila in skupne stroške vašega posojila, glede na Urad za finančno varstvo potrošnikov.

Razmislite o zasebnem hipotekarnem zavarovanju in hipotekarnem zavarovanju kot slabi strani manjšega predplačila. Medtem ko na začetku prihranite denar, bodo vaša mesečna plačila večja, kot bi bila z 20-odstotnim pologom. V večini primerov zasebno hipotekarno zavarovanje ni več potrebno, ko imate 20 odstotkov lastniškega kapitala v vašem domu – ko plačate približno 20 odstotkov prodajne cene doma z vašim predplačilom in mesečnimi plačili. Če želite ugotoviti, da imate 20-odstotni lastniški kapital, boste verjetno morali refinancirati, da odstranite mandat PMI.

• To so najbolje plačane kariere, za katere ni potrebna diploma
• Ne zaslužimo več več denarja kot naši starši – tukaj je, kaj lahko storite glede tega
• Kako ustvariti pravi proračun za najem za vas
• Po večurnem nakupovanju smo našli 10 najboljših jesenskih oblek za vsako priložnost