Za nepoznavalce se hipoteke morda zdijo najbolj zapletena ovira v njihovi finančni prihodnosti. Običajna in nekonvencionalna posojila? Zasebno hipotekarno zavarovanje? Tridesetletne hipoteke? Obstaja dovolj terminologije, da lahko prestrašite tudi najbolje financiranega prvič kupca stanovanja. Na srečo se vsega tega jezika, povezanega s hipoteko, naučimo z malo truda.
Če želite kupiti hišo, boste morali ugotoviti vso to hipoteko mumbo-jumbo in nič boljši čas kot sedanji, ko so hipotekarne stopnje rekordno nizke. Preberite pet stvari, ki jih morate ugotoviti, preden začnete z iskanjem doma, in nastavljeni boste, kdaj bo čas, da začnete govoriti z hipotekarnimi posojilodajalci.
Samo zapomnite si: če se vse zdi izjemno, a finančni načrtovalec (ali denar ali pametni prijatelj ali družinski član) vam lahko pomagajo skozi postopek. Nakup doma je maraton, ne sprint, in tega vam ni treba storiti sam.
Sorodni predmeti
1. Ugotovite, koliko hipoteke si lahko privoščite
Če vam nekje ni pospravljen skrivni zalog gotovine - dovolj, da za sanjski dom zapravite nekaj sto tisoč dolarjev -, si boste morali sposoditi denar za nakup hiše. Velikost hipoteke, za katero se lahko kvalificirate, bo nato določila, katere nepremičnine spadajo v vaš cenovni razred. Preden začnete resno gledati na hiše, morate ugotoviti, koliko hipoteke - in s tem tudi koliko hiše - si lahko privoščite.
Vaš dohodek narekuje sposobnost vašega posojila, pravi Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, svetovalec za upravljanje premoženja pri Northwestern Mutual.
Ko se poskušate kvalificirati za posojilo, boste morali predložiti dokazilo o dohodku. Posojilodajalci bodo preverili tudi vaša kreditna poročila in ugotovili, katere druge oblike dolga - študentska, osebna, avtomobilska - itd. Te podatke bodo uporabili za izračun razmerja med dolgom in dohodkom: znesek denarja, ki ste ga dolžni glede na vaš dohodek. Posojilodajalci želijo zagotoviti, da bodo vaša mesečna plačila dolga, vključno s predlaganimi hipotekarnimi plačili, cenovno ugodna glede na vaš dohodek.
Večina posojil zahteva 43-odstotno razmerje med dolgom in dohodkom Michele Hammond, svetovalec stanovanjskih posojil pri zasebni stranki Chase. Če stranka na primer letno zasluži 120.000 USD, je to enakovredno 10.000 USD bruto plače. Zato je stranka s tem scenarijem običajno upravičena porabiti do 4.300 ameriških dolarjev na mesec za vse stroške, ki se pojavijo v kreditnem poročilu, ne samo za stanovanje.
Z drugimi besedami, vaš dohodek mora biti dovolj visok, da si lahko poleg drugih plačil posojila privoščite tudi hipotekarna plačila. Za izračun hipoteke si delite letno plačo ali dohodek gospodinjstva z 12. To številko pomnožite z 0,43. Če imate druge dolgove, odštejte mesečna plačila od števila. Ta končni znesek je največje mesečno izplačilo hipoteke, ki si ga lahko privoščite. Za podrobnejšo razčlenitev, koliko hipoteke si lahko privoščite, je na voljo več brezplačnih spletnih hipotekarnih kalkulatorjev; NerdWallet ima odličnega.
Vendar ni dobra ideja, da se prijavite za čim večje posojilo. Dobro pravilo je, da se vprašate: „Koliko naj si sposodim?“ Namesto „Koliko bi si sposodil?“ Pravi Kathy Cummings, SVP za lastniške rešitve in programe cenovno ugodnih stanovanj na Bank of America. Ta pristop se osredotoča na znesek, ki ustreza vašemu proračunu.
Nova Anglija vs Manhattan juha iz školjk
Hammond pravi, da obstaja več drugih dejavnikov, vključno s kreditno oceno in velikostjo pologa, ki lahko določijo, koliko hipoteke si lahko privoščite, vendar je dohodek koristno izhodišče, saj je sposobnost vračila posojila ključnega pomena.
Pri izračunu hipotekarnih možnosti pa ne bodite pozorni le na to mesečno plačilo. Potencialni kupci stanovanj morajo razumeti, da mesečno plačilo ne prikazuje celotne slike, pravi Nancy DeRusso, SVP in vodja coachinga pri Ayco, podjetje Goldman Sachs, ki ponuja programe finančnega svetovanja, ki jih financira podjetje
DeRusso pravi, da se ljudje ponavadi osredotočajo na to velikost mesečnega plačila, vendar je to še več, vključno s stroški zapiranja, stroški ocenjevanja in pristojbinami za ogled stanovanj, režije, popravila in še več. Nekateri od teh stroškov bodo vnaprej plačani ob nakupu, drugi pa bodo povečali mesečne stroške lastništva vašega doma. Da bi dobili občutek, kakšni bodo ti stroški, DeRusso priporoča, da se s posojilodajalcem ali nepremičnino pogovorite o vnaprejšnjih stroških in, ko najdete svoj sanjski dom, s trenutnim lastnikom stanovanja o mesečnih ali letnih stroških, s katerimi se soočajo.
dva Preverite kreditno sposobnost
Poleg posojilodajalcev bodo posojilodajalci preučili tudi vašo kreditno oceno in kreditna poročila. Višje kreditne ocene naredijo posojilojemalce privlačnejše za posojilodajalce in vam lahko pomagajo do nižje obrestne mere, vendar bodo posojilodajalci svoja pričakovanja glede kreditnih točk prilagodili glede na gospodarsko okolje, pravi Williams. Če so časi težki in mnogi ljudje ne morejo plačevati, lahko posojilodajalci poostrijo svoje omejitve in manj pripravljeni posojati denar tistim z nižjimi ocenami; v dobrih razmerah lahko osebe z nižjimi kreditnimi ocenami odobrijo bolj prosto.
Če upate, da boste v bližnji prihodnosti kupili dom in boste za to potrebovali hipoteko, začnite delati zdaj, da zmanjšate svoj dolg in stopnjo izkoriščenosti kredita - koliko razpoložljivega kredita porabite v določenem mesecu - za povečanje vašo kreditno oceno.
kako se znebite statike v laseh
3. Raziskovalne vrste posojil
Mnogi ljudje morda ne vedo, da obstaja več vrst hipotek, pravi Lauren Wybar, CFP, višji finančni svetovalec pri Vanguard Personal Advisor Services. Potencialni kupec stanovanja bi moral razumeti različne vrste posojil, ki so na voljo, kako se lahko kvalificirajo in morebitne koristi, ki jih ponujajo.
Ko začutite količino hipoteke, ki si jo lahko privoščite, začnite raziskovati vrste hipotek, ki so vam na voljo. 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero je najpogostejša hipoteka v ZDA, vendar imate veliko več možnosti, če vas zanima.
Običajna posojila v primerjavi z nekonvencionalnimi posojili
Običajno hipoteko ponuja zasebni posojilodajalec, medtem ko so nekonvencionalne hipoteke, kot sta FHA [Federal Housing Administration] ali VA [Veteran Affairs], državna posojila za posebne kvalificirane kupce, pravi Wybar.
Običajna posojila so na voljo prebivalstvu, ponujajo jih zasebni posojilodajalci, prihajajo s standardnimi pologami in pogoji, ki jih večina ljudi povezuje s hipotekami. Nekonvencionalne hipoteke podpirajo vladni programi, na primer FHA ali ministrstvo za veteranske zadeve, da bi lastništvo stanovanj postalo bolj dostopno določenim skupinam.
Vstopne ovire so veliko nižje, pravi Williams o posojilih FHA, ki so običajno na voljo ljudem z nižjimi kreditnimi ocenami. Za nekonvencionalna posojila tudi ni vedno treba plačati 20-odstotne vplačila, zaradi česar je nakup stanovanja za marsikoga veliko bolj izvedljiv. Tudi nekonvencionalna posojila imajo pogosto nižje obrestne mere. Niso pa brez svojih slabosti, in sicer potrebe po plačilu hipotekarnega zavarovanja - več o tem v nadaljevanju.
Hipoteke s fiksno obrestno mero in hipoteke s spremenljivo obrestno mero
Pri hipoteki s fiksno obrestno mero se obrestna mera za posojilo določi ob najemu posojila in ostane enaka za čas trajanja posojila. (Stopnjo hipoteke lahko spremenite z refinanciranjem, vendar bo prvotno posojilo ostalo nespremenjeno.) Hipoteke s spremenljivo obrestno mero (imenovane tudi hipoteke z nastavljivo obrestno mero ali ARM ), na drugi strani pa imajo obrestne mere, ki jih je mogoče prilagoditi v celotni življenjski dobi posojila po uvodnem obdobju.
Hipoteke s spremenljivo obrestno mero imajo navadno nižjo obrestno mero in nižje mesečno plačilo na začetku posojila, pravi Hammond, vendar so znane tudi po tem, da so posojilojemalci v globokih težavah: oblika hipotek z nastavljivo obrestno mero je prispevala k Stanovanjska kriza -2000-ih. Po določenem časovnem obdobju se lahko obrestne mere hipotekarnih hipotek s spremenljivo obrestno mero spreminjajo, naraščajo ali padajo v skladu z večjimi gospodarskimi silami. Če stopnja pade, posojilojemalci prihranijo denar - če pa se obrestna mera zviša, se lahko posojilojemalci soočijo z večjimi (morda neugodnimi) mesečnimi plačili. Obrestne mere za hipoteke s spremenljivo obrestno mero se premikajo po določenem časovnem načrtu, ki je lahko letni ali mesečni, ne glede na to, ali se dvigujejo ali znižujejo, pa je nepredvidljivo.
Hipoteke s spremenljivo obrestno mero ali prilagodljivo obrestno mero se lahko uporabijo v korist posojilojemalca, toda vsak, ki želi najeti eno od teh posojil, mora biti prepričan, da razume možne posledice. Če dobro naredite, lahko te hipoteke posojilojemalcem pomagajo prihraniti denar.
Stranke, ki se odločijo za hipoteke z variabilno obrestno mero, bi morale v celoti razumeti vsa tveganja, povezana z ostankom posojila, ko bo uvodno obdobje končano in bo stopnja postala prilagodljiva, pravi Hammond. Hipoteke s spremenljivo obrestno mero so običajno možnost za stranke, ki se nameravajo preseliti v določenem časovnem okviru, ali tiste, ki imajo možnost v celoti odplačati hipoteko v kratkem roku.
Hipoteke s fiksno obrestno mero so zagotovo bolj dosledne, če pa jih bodo najeli, ko bodo obrestne mere visoke in bodo obrestne mere kasneje padle, bi morali posojilojemalci refinancirati - včasih drag postopek -, da bi izkoristili te nižje obrestne mere. Če lahko zastavite hipoteko, ko so obrestne mere nizke, tako kot v času gospodarske krize COVID-19, boste morda pripravljeni na življenjsko dobo posojila.
10-letne, 15-letne, 20-letne in 30-letne hipoteke
Čeprav se najpogosteje govori o 30-letnih hipotekah, lahko hipoteko dobite za številne različne časovne korake. Število let določa, koliko časa imate za poplačilo hipoteke: Ljubljena 30-letna hipoteka daje ljudem 30 let, da povrnejo stroške hišnega posojila in obresti. Po drugi strani pa ima 10-letna hipoteka ljudem le 10 let časa, da plačajo celotne stroške hipotekarnega posojila z obrestmi - vendar so že po desetletju brez dolga.
Vsak prirastek ima svoje prednosti in način določanja obrestnih mer, vendar na splošno prihranite denar s krajšimi posojili. Vaša mesečna plačila bodo s 15-letnim posojilom veliko večja, dolgoročno pa boste plačali manj, saj plačate manj obresti - in po 15 letih, ko bo posojilo odplačano in ne boste več plačevali skupaj si v celoti lastite svoj dom. Tudi krajša posojila imajo nižje obrestne mere, saj posojilodajalci krajše pogoje posojila vidijo kot manj tvegane naložbe kot daljša in lastnikom omogočajo gradnjo lastniški kapital hitreje.
kako dolgo lahko hranite bučno pito v hladilniku
Vse je smiselno, če se spomnite, da so obresti stroški izposoje denarja: ko si denar izposojate za več časa, boste morali za ta čas doplačati. Ko si nekdo izposodite denar in ga ni treba v celoti vrniti 30 let, morate plačati za razkošje časa - in to dodatno plačilo je v obliki obresti.
Preden se odločite za 10- ali 15-letno hipoteko, ki prihrani denar, ne pozabite, da imajo ta posojila večja mesečna plačila. Daljša posojila imajo nižja plačila, kar ljudem omogoča, da kupijo večje, lepše ali bolje postavljene domove, za katere imajo več časa za plačilo. Denar lahko prihranijo tudi za druge namene - izobraževanje, upokojitev itd. - ali ga vložijo, medtem ko še vedno plačujejo dolg. Pri krajših posojilih tvegate mesečno plačilo, ki je tako visoko, da ne morete prihraniti denarja.
Čeprav je vedno mogoče predčasno odplačajte hipoteko, Pomembno je razmisliti, kateri rok posojila je najboljši za vaše dolgoročne finančne načrte.
4. Ugotovite svoj polog
Kavcija je začetni znesek denarja, ki ga plačate za svoj dom. Plačilo hiše ni vse s hipoteko: za nakup nepremičnine morate vnaprej vložiti tudi nekaj denarja. Tradicionalno posojilodajalci zahtevajo 20 odstotkov skupnih stroškov stanovanja: če opazujete 200.000 dolarjev za dom, to pomeni, da potrebujete vsaj 40.000 dolarjev za polog, vključno s stroški zaprtja in vnaprejšnjimi provizijami iz postopka nakupa.
Prihranek dovolj denarja za ta polog je pogosta ovira pri lastništvu stanovanj: četudi imajo ljudje dovolj dohodka, da si lahko privoščijo mesečna hipotekarna plačila, lahko prihranek toliko denarja traja leta. Na srečo obstajajo posojila, ki ne zahtevajo 20-odstotnega pologa. Nekonvencionalna posojila, kot so posojila FHA ali VA, sprejemajo nižja polog glede na različne dejavnike, vključno z dohodkom. Na večini področij obstajajo tudi zasebni in vladno podprti programi, ki lahko pomagajo pri pologih, stroških zapiranja in cenovni dostopnosti, da lastništvo stanovanj postane bolj dostopno, pravi Cummings.
Nižja plačila se dobro slišijo, vendar običajno privedejo do višjih mesečnih plačil. Nazaj na tisto hišo v višini 200.000 USD: če plačate 40.000 USD polog, ste dolžni samo 160.000 USD in obresti. Če plačate manjši polog, boste v istem času dolgovali več denarja za hipoteko, zato bodo vaša mesečna plačila večja. (Obstaja tudi možnost, da boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje ali hipotekarno zavarovanje, je razloženo spodaj.) Bolj ko boste odšteli, manj boste dolžni: odplačati boste morali manjše posojilo. Nižji polog lahko zveni kot sladek posel, vendar preden se odločite za to, razmislite, kako bo vplival na vaša mesečna plačila.
Če želite kupiti dom, raziščite, kakšen polog boste morda potrebovali, in začnite varčevati. Tudi če lahko za polog plačate manj kot 20 odstotkov, vam dodatni denar v banki ne bo škodoval.
5. Preberite o zasebnem hipotekarnem zavarovanju (PMI) in hipotekarnem zavarovanju
Zasebno hipotekarno zavarovanje in hipotekarno zavarovanje sta dodatek k mesečnemu plačilu hipoteke. Običajno so potrebni, če kupec stanovanja plača manj kot 20 odstotkov kupnine doma in zaščiti posojilodajalca, ne lastnika stanovanja, v primeru, da lastnik stanovanja ne more več plačevati hipotekarnega posojila.
Če potencialni kupec stanovanja ne najde denarja za 20-odstotno polog, ga lahko posojilodajalci vidijo kot tveganega posojilojemalca. Morda še vedno odobrijo hipotekarno posojilo, vendar je v mnogih primerih priloženo zahtevi, da posojilojemalec plača premijo hipotekarnega zavarovanja. Zasebno hipotekarno zavarovanje je povezano z običajnimi posojili, pri katerih se stopnje razlikujejo glede na znesek predplačila in kreditno oceno. Po Hammondovih besedah gre običajno za dodane letne stroške med 0,3 in 1,5 odstotka vaše hipoteke, ki pa se lahko razlikujejo.
Večina nekonvencionalnih posojil, zlasti posojil FHA, zahteva hipotekarno zavarovanje. Medtem ko se pogoji in stopnje razlikujejo glede na to, ali imate posojilo FHA ali USDA, hipotekarno zavarovanje poveča znesek posojila in skupne stroške posojila v skladu z Urad za finančno zaščito potrošnikov.
nimam pojma kaj podariti svojemu fantu za božič
Zasebno hipotekarno zavarovanje in hipotekarno zavarovanje sta negativni strani manjšega pologa. Medtem ko na začetku prihranite denar, bodo vaša mesečna plačila večja, kot bi bila z 20-odstotnim pologom. V večini primerov zasebno hipotekarno zavarovanje ni več potrebno, ko imate v svojem domu 20-odstotni lastniški kapital - ko z vplačilom in mesečnimi plačili plačate približno 20 odstotkov prodajne cene doma. Če želite ugotoviti, ali imate 20-odstotni lastniški kapital, boste verjetno morali refinancirati, da odstranite pooblastilo PMI.
